Loi Denormandie : un bon dispositif de défiscalisation pour les investisseurs ?

Lancé par la Loi des finances de 2019 à l’initiative du ministre Denormandie, le dispositif qui porte son nom est censé promouvoir les investissements locatifs dans les villes moyennes dont le parc immobilier est ancien et délabré. La mesure, initialement prévue pour s’éteindre en 2021 a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022, face à l’engouement des investisseurs. Doit-on en déduire que ce dispositif leur est favorable ?

Un dispositif fiscal favorable à l’investissement locatif dans l’ancien

Le dispositif « Denormandie » promet à tout contribuable qui investit dans l’achat et la rénovation d’un logement ancien et délabré une réduction d’impôt calculée sur montant total de l’opération. Cet avantage concerne aussi les travaux de transformation de locaux en habitation. Le taux de l’avantage fiscal varie selon la durée pendant laquelle l’investisseur met son bien en location. Selon qu’il loue le bien pour 6, 9, et 12 ans, il aura une réduction d’impôt sur le revenu de 12 %, 18 % ou 21 % sur la durée du bail.

Concrètement, pour un investissement de 200 000 € (150 000 € pour l’achat et 50 000 € de travaux) le contribuable pourra obtenir une réduction d’impôt de 42 000 € (3500 € par an) s’il loue le logement pour 12 ans. Toutefois, cet avantage fiscal est soumis à des conditions.

Les conditions de l’avantage fiscal

L’une des premières conditions tient au lieu d’implantation du logement. Initialement, les immeubles éligibles devaient être situés dans les centres-villes des communes retenues dans le cadre du plan Action Cœur de Ville ou celles faisant l’objet d’une Opération de revitalisation du territoire. Cependant, depuis la Loi des finances de 2020, c’est tout le territoire des communes retenues qui est éligible.

Ensuite, les travaux entrepris dans le bâtiment doivent obligatoirement être effectués par des professionnels et doivent représenter au moins 25 % de l’investissement. En plus, ils doivent consister en :

  • la rénovation énergétique ;
  • l’amélioration des performances énergétiques ;
  • la modernisation, l’assainissement de l’habitat ou ses annexes ;
  • la création de nouvelles surfaces habitables.

De plus, le bien doit être mis en location nue au titre de logement principal dans l’année suivant la fin des travaux. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un certain niveau et le loyer est plafonné selon un barème défini en fonction de la zone de localisation du logement. Le propriétaire ne peut pas louer le logement à une personne rattachée à son foyer fiscal.

Le dispositif Denormandie, avantageux ou pas ?

Le bénéfice du dispositif Denormandie est soumis à des plafonds. Pour l’année 2020, les loyers au mètre carré hors charges sont plafonnés entre 17,43 € et 9,07 € selon les zones prédéfinies.

S’agissant de la réduction d’impôt, elle porte sur un investissement total maximal de 300 000 € dans la limite de 5500 € par mètre carré habitable. Elle est également soumise au plafonnement des niches fiscales.

On pourra dire que l’avantage Denormandie est favorable à l’investisseur à plusieurs égards. D’abord, grâce au dispositif, il peut faire un investissement sans apport, dans la mesure où la réduction d’impôt et le revenu locatif peuvent couvrir la totalité du remboursement du prêt.

Ensuite, les zones d’investissement sont celles où la demande en logement locatif est élevée. Enfin, dans le cadre du dispositif « Denormandie », il est possible de louer le logement à ses ascendants ou descendants à condition qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal du propriétaire. Ceci constitue un bon moyen d’aider ses proches tout en se constituant un patrimoine immobilier.

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